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日本置业 - 投资攻略
 
 
 
日本人守法、当地治安好及政治稳定,相较之下投资日本房产风险较低。不过海外置业始终有风险,在做任何投资决定前,应多方面瞭解清楚潜在风险,切勿只因回报率高而购买物业,以免「中伏」。

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1) 地区选择:

日本全国以行政划分为都、道、府、县和市共5级,而日本人口集中於东京,大阪,名古屋叁大首都圈,地区较繁华。乡郊地区人口稀疏,当地出现大城市人口增加而乡村人口减少的两极化现象,因此海外投资者应避免购入非都市物业。买家也要考量退场及房产保值的程度,笔者认为於东京、大阪、名古屋等大城市投资较合适。

2018年,日本通过赌场法,将在国内兴建赌场,周边基础建设理所当然会增加并刺激当地经济,加上东京取得2020奥运主办权,楼价有机会随著奥运来临而上升。





2) 防震系统:

日本地震频繁,令很多人对日本房产却步,於日本挑选房屋过程当中,如何购买具备良好防震系统的物业?日本位於地震带,防灾意识强劲,建築时有高规格要求。根据新耐震法,1981年後的物业要达六级耐震,2000年後落成的物业更达七级耐震,最新型的建築物已达到免震级别。

在新耐震法後购得的房屋,大多不必担心防震问题,反之屋龄超过叁、四十年的房屋因建築年期较长,当时建築法规要求较现时阔松,故没有近几年建成的房屋来得安全。因此投资者於购房时应留意房屋的建成年期是否纳入新耐震法规管,另外更可投保火灾地震保险,充分保障投资的权益。

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3) 不动产管理

大部分投资者担心,购买日本物业後收租管理物业会不方便。但其实日本的租务管理制度非常完善,有很多管理公司代业主收租及管理,扣除支出後,会定期存入业主的香港银行户口,另外亦为海外业主妥善安排日本租客之迁出及迁入过程,以至单位内维修的服务,收费大约是每月租金的5%(另加消费税),相信解除海外投资者於物业管理上的烦恼。

现在更有一些租管公司提供流动应用程式(APP)予海外投资者,以方便客人随时随地查看收支状况、照片等,更可於APP中与日方租管公司直接沟通及了解物业状况,令管理更为快捷有效。



4) 民宿新法

近年有不少投资者倾向经营民宿出租给旅客,以获得更高回报。但日本已於2018年6月15日实施新的住宅宿泊事业法(简称民泊法),规定民宿户主在经营前必须先通过正式申请并取得营业执照,才能够营运。而且不同级别的民宿营业执照门槛及限制有所不同,投资者在购买不动产作民宿、旅馆类用途时必须全面了解不动产的详情是否符合有关法例要求及注意须知。

5)税务

除了购买物业本身的金额外,投资者需考虑缴纳税金及支付各项费用重而计算不动产的成本及回报。购买物业的费用大约是买卖价格的6-8%,例如印花税、保险费和登记费。

另外每年需交固定资产税1.4%、都市物业税0.3%。买楼後每月交管理费和修缮金等等。此外,出租物业需每年的固定资产税及都巿计划税,金额一般政府估值的4%。

扣除个人免税额後,大多数业主不用交税,或是要交很少金额的税。而卖楼时有可能扣起售价10.21%的源泉税,但政府会在下一年度确定需纳付的所得税金额後,将会退还多缴的税款。

 
 
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