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 吉隆坡 - 投资攻略
 
 
如何选择吉隆坡物业

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选择华人区
吉隆坡地区有分华人及非华人区。非华人一般指马来西亚本地人,印度人,回教人,孟加拉人,外劳等。言而华人区经济活动一般比非华人区强。众所周知,普遍华人拥有一个共同特徵:就是勤力。而勤力是推动地方经济的其一元素。除此之外,一般而言华人较非华人创意多,故喜爱在当地做生意。华人亦喜爱投资,再加上勤力等因素,自然带动地区商业经济发展。因此,华人区很多时居住附近除了有民生店舖,还配备新型商场,大型超市和多个食店,配套十分方便。物业亦因此受惠升值。

非华人大多拥有宗教信仰关係,生活取态倾向崇尚自然,乐天知命。加上本地政府在人民生活上亦有提供多项扶持下,使地区经济发展上变得温和。因此,非华人区很多时居住附近较多民生店舖为主,新型商场和大型超市普遍不多。物业也因此升幅较温和。

认识了地区经济发展差别後,我们又怎样辨别华人及非华人区呢?大家可以参考其中几个非华人区明显的特徵:一。大多数有清真寺,印度庙,穆斯林庙等。二。具规模的非华人美食广场等。叁。歌舞大笪地等。如上一篇文章所说,在双子塔後方左手面已有一个较大型的非华人美食广场,很多回教、本地人聚集。而再过一条大马路,已有一个较大型的清真寺。而我们看到附近物业的呎价相比双子塔华人商业区,以同样物业质素计一般有20-40%折让。
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再参考多一个子,KLSentral区。巴生河流域一带,属於有历史性的地方,并有多个旅遊观光景点。在这区,我们很容易发现有国家清真寺,以及数个清真寺,印度庙等。而且也有几个购物商场,拥有传统大型铁路交通站。言而该区已是一个发展较成熟,较有价值的传统非华人区。但多年呎价升值普遍不及发展数十年的双子塔华人商业区,以同样物业质素计一般可达40-60%折让,但初期物业发展呎价是差不多。

「现售呎价」是否低於「原开售价」
有些物业,例如在双子塔後方的 (落在「非华人区」又没有配套优势),以「同区市价大折让」作为招徕。表面看似「执到宝」,怎料开售以来呎价还要低於「原开售价」两成,而发展商更籍此特别加送多项优惠来促销。(这代表物业完全失去竞争力及升值潜力。其实只要多一点逆向思维,为何要给您大幅折让又送您甚多优惠?想想也可略知一二。)

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是否真正的同区比较
安邦区 (Ampang) 是一个好例子。距离双子塔最少5公里,既不属於吉隆坡市中心,又不属於领事馆区。它只是在领事馆旁的一个非华人住宅区。另外,常听到安邦是一个豪宅区,其实真正豪宅区是较安邦市中心偏远的。

安邦市中心那些所谓豪宅物业,商场设计除了较马来化,有些人流更聊聊可数。我曾经到过一个商场,是平日放工时间,但竟然是一个人也没有。只有两间在营业,但没有顾客,其他商铺是关门的。区内较常见的物业也欠缺完善配套。这是呎价「比同区」大折让的原因。(另外,由於商业活动结构及发展关係,双子塔後方也不是正宗双子塔区,呎价存在折让亦是合理。)

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关於外国人可低於100万马币购买物业
根据现行法例,外国人投资吉隆坡物业入场门槛为100万马币。但早前在报章看到,有些物业可低於此门槛购买。这是利用了法律的漏洞,给人感觉好像又买平了,实际上是自欺欺人。如果当地物业市值50万马币,但卖给你65万马币,这还算是买平了吗?

要知道「价格」不等於「价值」,个别楼盘的定价是否真正平宜,需要参考周边同类物业的实际市场价(例如当区附近同类物业的新盘的大概价位)及物业相关因素(例如有没有景观被遮档?附近有没有坟景?是否近大马路傍?是否近垃圾站傍?附近有没有酒吧?),才会知道是不是真的便宜。

由於这类买卖一般做法是用100万马币做合约,然後用回赠方式给客户。因此物业交易的成本有机会反而增加,例如相关税项计算(仍会以100万马币合约价来计算),包括律师费等。

当物业价值仍低於100万马币时,不能直接转售给外国买家。虽然,接货这位外国买家也可用同一方法购入(即用回赠方式),然而,整个交易过程属非正途方法,潜在一定的交易风险。万一政策突然宣布禁止这类方式交易。该物业有机会即时被套牢了。

此外,还有按揭问题。以回赠方式购入的物业,原物业价值被拉高(即物业的市场价不值100万马币),故能愿意提供外国人承造按揭的银行数目亦相对有限,甚至有些银行拒绝承造。即使仍有银行愿意承造,按揭条款也有机会被调整,很多时候是调整申请人的薪金收入要求。

一般而言,月入2万多元已初步已符合银行审批要求。(当然还要视乎银行基本要求情况及申请人其他条件) 但由於这类「以回赠方式购入的物业」令银行的风险溢价急剧增加,银行亦会相应调整批核限额,例如:将基本月入的要求提高至5万或以上才会接受承造。最後导致发展商有可能会自行承包按揭,这些情况有机会在「货尾销售」时出现。

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